Pentru vânzarea unui teren, notarul cere în primul rând acte care arată cine este proprietarul și ce situație juridică are terenul, apoi documente care arată ce destinație are: intravilan sau extravilan, teren agricol, curți-construcții sau altă categorie. Fără aceste informații nu se poate stabili nici forma actului, nici regulile aplicabile vânzării. Întrebările de mai jos răspund la nelămuririle cele mai frecvente ale celor care vor să vândă sau să cumpere un teren.
Ce acte dovedesc că sunt proprietarul terenului?
Cel mai des, titlul de proprietate este un contract de vânzare, de donație sau de schimb, un certificat de moștenitor, o hotărâre judecătorească sau un act de reconstituire a dreptului, în cazul terenurilor provenite din legile fondului funciar. Pe lângă titlu, notarul cere extrasul de carte funciară, care arată dacă dreptul este înscris. Dacă terenul nu este intabulat, vânzarea se poate complica, iar uneori trebuie făcută mai întâi înscrierea. Lista completă a pieselor, pe tipuri de situații, o găsești în materialul despre actele pentru vânzarea unui teren intravilan.
Ce înseamnă intravilan și extravilan și de ce contează?
Intravilanul cuprinde terenurile din interiorul localității, care pot fi destinate construcțiilor, curților sau spațiilor verzi. Extravilanul este restul, de regulă folosit pentru agricultură, pădure sau alte scopuri rurale. Diferența contează, pentru că regulile vânzării diferă: terenurile agricole din extravilan pot fi supuse unor condiții speciale, cum ar fi drepturi de preempțiune ale unor categorii de persoane, iar cele din intravilan sunt mai flexibile, dar depind de reglementările urbanistice. Notarul verifică încadrarea pe baza documentelor oficiale.
Cum arăt destinația terenului?
Destinația rezultă din documente de urbanism și din evidențele cadastrale. Certificatul de urbanism emis de primărie arată ce se poate construi, în ce condiții și cu ce limitări. Extrasul de carte funciară poate menționa categoria de folosință. Dacă terenul este în zonă protejată, în zonă de risc sau afectat de proiecte de utilitate publică, aceste informații trebuie cunoscute de cumpărător. Vânzătorul onest nu ascunde aceste aspecte, pentru că pot atrage contestarea actului.
Este nevoie de documentație cadastrală?
Da, în majoritatea cazurilor. Planul de amplasament și delimitare arată forma, limitele și suprafața terenului. Dacă suprafața din acte diferă de cea reală, trebuie rectificată înainte de vânzare. Terenurile fără număr cadastral sau fără carte funciară necesită, de obicei, o documentație pentru înscriere. Termenele variază, așa că nu lăsa această parte pentru ultimul moment.
Ce certificate se mai cer?
- certificatul fiscal, care arată dacă sunt datorii la bugetul local;
- certificatul de urbanism, pentru terenurile destinate construcției;
- extrasul de carte funciară pentru informare, actualizat;
- eventual avize sau acorduri, în cazul terenurilor cu regim special;
- acte de stare civilă, dacă terenul este bun comun al soților.
Se poate vinde un teren moștenit, dar neintabulat?
Depinde. Dacă moștenirea a fost dezbătută și există certificat de moștenitor, dreptul poate fi dovedit, iar înscrierea în cartea funciară se poate face în cadrul procedurii sau înainte de vânzare. Dacă succesiunea nu a fost dezbătută, moștenitorii trebuie mai întâi să o încheie. Un teren cu proprietari multipli, necunoscuți sau în indiviziune cere acordul tuturor sau o procedură de împărțeală. Notarul poate spune care sunt pașii în cazul tău.
Cine are drept de preempțiune?
Pentru anumite terenuri, legea acordă unor persoane sau instituții dreptul de a cumpăra cu prioritate, în aceleași condiții. Este frecvent la terenurile agricole din extravilan, unde pot exista asemenea drepturi pentru anumite categorii de persoane. Procedura presupune o ofertă și un termen în care cei îndreptățiți își pot exercita dreptul. Nerespectarea acestei etape poate atrage nulitatea actului, de aceea notarul verifică dacă se aplică în cazul concret.
Ce se întâmplă dacă terenul are servituți sau vecini care îl blochează?
Un teren fără acces la drum public sau cu drept de trecere pe proprietatea altcuiva are o valoare diferită și ridică întrebări la vânzare. Servitutea de trecere trebuie menționată în acte și cunoscută de cumpărător. Dacă accesul se face pe un drum privat, în indiviziune sau pe baza unei înțelegeri verbale, riscul de conflict ulterior crește. Notarul va cere, atunci când este cazul, dovada accesului și poate recomanda formalizarea lui printr-un act scris înainte de vânzare. Vecinii cu care ai relații bune pot ajuta prin acorduri clare, iar un plan de amplasament cu accesul marcat este un document foarte util.
Cum se stabilește prețul și cum se plătește?
Prețul îl stabilesc părțile, dar notarul poate ține cont de valoarea minimă folosită pentru calculul taxelor. Plata se face, în general, prin transfer bancar, iar dovada plății este importantă pentru ambele părți. Evită plățile în numerar în sume mari, pentru că sunt greu de dovedit și pot atrage verificări suplimentare.
Reține că vânzarea unui teren cere de multe ori mai multă documentare decât cea a unui apartament, pentru că fiecare parcelă are propria istorie, vecinătăți și limitări.
Care sunt pașii, pe scurt?
- Verifică titlul de proprietate și extrasul de carte funciară.
- Clarifică destinația terenului prin certificatul de urbanism sau alte documente.
- Regularizează documentația cadastrală, dacă e nevoie.
- Obține certificatele fiscale și celelalte acte cerute.
- Verifică existența unor drepturi de preempțiune.
- Stabilește prețul și modul de plată.
- Semnează actul la notar și urmărește înscrierea noului proprietar în cartea funciară.
Unde poți afla mai multe?
Pentru alte tipuri de acte și documente care se cer la notar, rubrica documente necesare oferă liste și explicații pe înțeles. Dacă terenul are o istorie complicată, de exemplu provine din retrocedare, are mai mulți proprietari sau a fost dobândit prin acte vechi, cere sfatul unui notar și, la nevoie, al unui avocat înainte de a pune un preț sau de a primi un avans. O verificare temeinică la început poate evita o vânzare blocată la final.
