Vânzarea unui imobil între persoane fizice se desfășoară, de regulă, în trei mari momente: verificările preliminare, antecontractul (promisiunea de vânzare) și contractul de vânzare autentificat la notar, urmat de înscrierea în cartea funciară. Fiecare etapă are rolul ei, iar sărirea peste una dintre ele crește riscul de litigii. Mai jos sunt explicați termenii esențiali și pașii de urmat.
Mini-dicționar al vânzării de imobile
- Antecontract (promisiune bilaterală de vânzare): înțelegerea prin care părțile se obligă să încheie ulterior contractul de vânzare, în condițiile stabilite.
- Avans (arvună sau acont): suma plătită înainte de vânzare. Natura ei juridică depinde de ce scrie în contract, iar diferența dintre arvună și acont are efecte importante dacă vânzarea nu se mai face.
- Contract de vânzare: actul prin care proprietatea se transmite cumpărătorului, în schimbul prețului. Pentru imobile, se încheie în formă autentică, la notar.
- Intabulare: înscrierea dreptului cumpărătorului în cartea funciară.
- Sarcini: drepturi ale altora asupra imobilului, cum sunt ipoteca, uzufructul sau servitutea.
- Extras de carte funciară: document care arată proprietarul, descrierea imobilului și sarcinile.
Etapa 1. Verificările preliminare
Înainte să semnezi ceva, verifică imobilul. Cere un extras de carte funciară, uită-te la acte (cum a dobândit vânzătorul proprietatea), verifică dacă vânzătorul este singurul proprietar și dacă imobilul are sarcini sau litigii. Dacă imobilul este bun comun al soților sau este în coproprietate, pentru vânzare pot fi necesare acordurile celorlalți. Vizitează imobilul, verifică starea reală, suprafața, vecinii și acces. Un cumpărător atent nu se bazează doar pe ce i se spune.
Etapa 2. Negocierea și antecontractul
După ce ați convenit asupra prețului și a calendarului, puteți încheia un antecontract. El ar trebui să cuprindă identificarea părților și a imobilului, prețul, modalitatea de plată, avansul și natura lui, termenul pentru încheierea actului final, obligațiile vânzătorului (de pildă, să predea imobilul liber de sarcini) și consecințele neexecutării. Un antecontract bine scris reduce riscul ca una dintre părți să se răzgândească fără urmări. Despre conținutul și efectele lui poți citi în materialul despre antecontractul de vânzare și efectele lui.
Etapa 3. Pregătirea documentelor pentru notar
Notarul va cere actele de identitate, actul de proprietate, extrasul de carte funciară, certificatul fiscal sau dovezile privind lipsa datoriilor locale, documentația cadastrală și, după caz, alte documente (certificat energetic, acordul soțului, încuviințări speciale). Strânge-le din timp, pentru că unele se obțin în câteva zile, iar altele pot dura. Fiecare lipsă amână semnarea și poate pune în pericol termenul din antecontract.
Etapa 4. Semnarea contractului la notar
Contractul de vânzare a unui imobil se încheie în formă autentică, în fața notarului, care verifică identitatea părților, capacitatea lor, actele imobilului și legalitatea tranzacției. Notarul explică efectele actului și consemnează prețul și modul de plată. Citește actul înainte de semnare și cere lămuriri pentru orice nu este clar. După semnare, proprietatea se transmite, în principiu, la momentul încheierii actului, dar efectele față de terți apar prin înscrierea în cartea funciară.
Etapa 5. Plata, predarea și intabularea
Plata prețului se face în condițiile contractului, de preferință prin mijloace care lasă urme, cum este transferul bancar. Predarea imobilului se consemnează într-un proces-verbal, cu starea, cheile și indexurile contoarelor. Cumpărătorul solicită apoi înscrierea în cartea funciară, iar vânzătorul predă documentele rămase. Nu amâna intabularea: dreptul se consolidează prin înscriere, iar întârzierea poate crea probleme dacă apar creditori sau alte pretenții.
Riscuri și cum le reduci
În vânzările între persoane, cele mai mari riscuri țin de imobilul în sine. Un defect ascuns, adică o problemă existentă la vânzare și greu de observat, poate apărea după preluare. Cumpărătorul poate avea anumite drepturi în asemenea situații, în condițiile legii, ceea ce este explicat în materialul despre viciile ascunse ale unui bun cumpărat de la o persoană. Pentru a le preveni, cere o inspecție, verifică instalațiile și structura, întreabă despre lucrări anterioare și cere declarații în contract acolo unde este posibil.
- Verifică identitatea și calitatea vânzătorului de proprietar.
- Cere extras de carte funciară recent înainte de fiecare etapă importantă.
- Nu plăti sume mari fără acte care să le dovedească.
- Prevede în antecontract termene și consecințe clare.
- Fă vizita finală imediat înainte de semnare.
Plata prețului și modul de documentare
Modul de plată ar trebui stabilit încă din antecontract: avans, tranșe, sumă finală, termene și mijloace de plată. Pentru siguranță, preferă transferurile bancare și păstrează dovezile. Dacă o parte din preț se plătește din credit, cumpărătorul trebuie să țină cont de procedurile băncii, care pot cere evaluarea imobilului, ipoteca și asigurări, și care adaugă timp la calendar. Un termen prea scurt în antecontract poate genera penalități nedorite.
Vânzătorul, la rândul lui, ar trebui să emită chitanțe pentru fiecare sumă primită și să menționeze în actul final că prețul a fost achitat, dacă acest lucru este adevărat. Documentele privind plata și predarea trebuie păstrate multă vreme.
Când ceri ajutor
Pentru o tranzacție obișnuită, notarul și o bună pregătire sunt de obicei suficiente. Dacă imobilul are istorie complicată, dacă prețul este mare sau dacă există neclarități în acte, merită analiza unui avocat înainte de antecontract. Costul acestei verificări este, în general, mic față de valoarea imobilului. Pentru alte explicații pe înțeles despre subiecte de drept civil, poți consulta și AvocaturaOnline.
